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大力推動(dòng)商品房現(xiàn)房銷售
現(xiàn)房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過(guò)渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇，如果現(xiàn)房銷售切換得過(guò)快，就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此，現(xiàn)房銷售可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，因城施策，逐步推廣。
不久前召開的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹的一句話引起業(yè)界關(guān)注：“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！敝鞴懿块T明確提及現(xiàn)房銷售，表明未來(lái)，實(shí)行多年的商品房預(yù)售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣?shì)所趨。
現(xiàn)房銷售與商品房預(yù)售制是兩種不同的銷售方法。商品房預(yù)售制是企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人提前支付房款的一種銷售方式?，F(xiàn)房銷售是一手交錢一手交房；預(yù)售則是先交錢后交房。取消商品房預(yù)售制改為現(xiàn)房銷售的呼聲之所以一直存在，與預(yù)售制帶來(lái)的一些弊端有關(guān)。比如預(yù)售制下，有可能出現(xiàn)延遲交付，甚至形成爛尾樓，一旦開發(fā)商資金緊張甚至資金鏈斷裂，購(gòu)房者既不能按時(shí)收房，預(yù)交的購(gòu)房款也難以追回。還比如房屋質(zhì)量問(wèn)題，此前房款已付，從原理上而言，消費(fèi)者很難再有約束開發(fā)企業(yè)提升房屋質(zhì)量或者遇到交房質(zhì)量問(wèn)題時(shí)促其整改的砝碼，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者可能更容易面臨維權(quán)難。
當(dāng)前，推進(jìn)商品房預(yù)售制逐步向現(xiàn)房銷售過(guò)渡的時(shí)機(jī)進(jìn)一步成熟。毋庸置疑，在我國(guó)住房制度改革至今20多年時(shí)間里，商品房預(yù)售制度為推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展壯大，解決城鎮(zhèn)居民住房短缺功不可沒。商品房預(yù)售制條件下，拿地僅幾個(gè)月就開始銷售，與現(xiàn)房銷售需要兩三年建設(shè)周期相比，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以早早回籠銷售資金，縮短貸款期限，有利于降低資金成本，提高開發(fā)效率。然而商品房預(yù)售制也與過(guò)去房地產(chǎn)開發(fā)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債“三高”模式緊密相連。同時(shí)，我國(guó)商品房總體短缺的時(shí)代已基本結(jié)束。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三高”模式的弊端日益顯現(xiàn)，難以為繼。房地產(chǎn)行業(yè)降“三高”的需要，使得商品房預(yù)售制改革箭在弦上。
實(shí)際上，近年來(lái)一些城市對(duì)于現(xiàn)房銷售多有探索，積累了經(jīng)驗(yàn)。無(wú)論是行業(yè)政策還是地方政府，都能看到一些推進(jìn)現(xiàn)房銷售的努力。公開資料顯示，山東省濟(jì)南市2022年現(xiàn)房銷售面積174萬(wàn)平方米，盡管現(xiàn)房銷售面積僅占全市商品房銷售面積的14%，但實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)55%。鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售的舉措更多出現(xiàn)在土地出讓環(huán)節(jié)。如有的城市在土地拍賣時(shí)增加競(jìng)現(xiàn)房銷售面積的環(huán)節(jié)，當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到土地合理上限價(jià)格后，轉(zhuǎn)入“競(jìng)現(xiàn)房銷售”面積，由現(xiàn)房銷售面積最高者中標(biāo)。有的城市還對(duì)期房和現(xiàn)房的銷售指導(dǎo)價(jià)給予區(qū)分，現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)略高于期房銷售指導(dǎo)價(jià)，客觀上為房企的資金成本給予了一定“補(bǔ)償”。目前，北京、杭州、濟(jì)南、西安、福州、合肥、寧波等城市開始出現(xiàn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。從各地傳出的消息看，多省份將進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)房銷售。如山東、安徽等省份明確表態(tài)，2023年將因地制宜鼓勵(lì)有條件的地方開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
現(xiàn)房銷售有利于保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，但對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力是個(gè)挑戰(zhàn)。對(duì)比期房供應(yīng)的不確定性，現(xiàn)房銷售在購(gòu)房時(shí)所見即所得，有助于確保房屋質(zhì)量，減少購(gòu)房糾紛，對(duì)開發(fā)企業(yè)的交付行為進(jìn)行約束，有利于“保交樓，穩(wěn)民生”。對(duì)開發(fā)企業(yè)而言，現(xiàn)房銷售回款周期拉長(zhǎng)帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力會(huì)有所加大，這無(wú)疑會(huì)增加資金成本，有可能影響開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)。隨著大形勢(shì)的改變，特別是行業(yè)正由高速發(fā)展進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展階段，開發(fā)企業(yè)也應(yīng)從更加注重開發(fā)速度、依賴金融杠桿，轉(zhuǎn)而向提升開發(fā)品質(zhì)、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力要效益。
現(xiàn)房銷售不能一蹴而就，更適宜逐步過(guò)渡。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在積蓄各方面力量力求企穩(wěn)復(fù)蘇，如果現(xiàn)房銷售切換得過(guò)快，就可能會(huì)不利于企業(yè)緩解資金鏈吃緊的困境。因此，現(xiàn)房銷售可以找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，因城施策，逐步推廣。
預(yù)售制在短期之內(nèi)還是主要銷售模式的背景之下，應(yīng)優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管。對(duì)于預(yù)售資金，既要管好也要用好。一方面，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，也要優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，如在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行可與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
